결론부터: 전세사기 피해자가 되어도 내 이름으로 받은 전세대출은 사라지지 않습니다. 보증금은 돌려받지 못한 채 원리금 상환 의무만 남는 구조라, 피해 구제절차와 별개로 채무 조정이 필요해집니다. 의정부시·고양시·파주시·남양주시를 포함한 경기북부 주소지라면 개인회생 접수는 의정부지방법원 본원으로 갑니다.
피해가 두 겹으로 쌓이는 구조
전세사기 피해는 손실이 한 번으로 끝나지 않습니다. 첫째로 보증금이 묶이거나 사라지고, 둘째로 그 보증금을 마련하려 받은 전세자금대출의 이자와 원금이 매달 나갑니다. 여기에 이사할 집을 새로 구하려면 또 목돈이 필요해 신용대출이 얹히는 경우가 많습니다.
| 단계 | 실제로 벌어지는 일 | 남는 채무 |
|---|---|---|
| 보증금 미반환 | 임대인 잠적·경매 개시 | 없음(자산 손실) |
| 전세대출 존속 | 보증금과 무관하게 상환 의무 유지 | 대출 원리금 |
| 거처 재마련 | 보증금·이사비 신용대출 | 추가 신용채무 |
| 연체 진입 | 두 대출 동시 상환 불가 | 연체이자 누적 |
세 번째 줄까지 왔다면 소득으로 감당 가능한 범위를 이미 넘어선 경우가 많습니다. 감당 가능 여부는 변제금 계산기에 소득과 총채무를 넣어 확인해 보세요.
피해자 구제절차와 개인회생은 목적이 다릅니다
둘은 대체 관계가 아니라 병행 관계입니다. 구제절차는 보증금을 회수하거나 거주를 유지하는 데 초점이 있고, 개인회생은 남아 있는 채무를 소득에 맞게 조정하는 절차입니다. 보증금 회수 노력이 진행 중이라도 상환 능력을 이미 잃었다면 회생을 미룰 이유가 없습니다.
- 피해 사실 확인과 경매 대응은 그대로 진행합니다.
- 개인회생은 소득 대비 채무를 기준으로 별도로 판단합니다.
- 회수 예정 금액이 있다면 재산으로 신고해야 하므로 두 절차의 진행 상황을 함께 정리해 두어야 합니다.
못 받은 보증금은 재산으로 어떻게 잡히나
여기서 자주 오해가 생깁니다. 보증금 반환 채권도 형식상으로는 재산이라 청산가치에 반영 대상입니다. 다만 액면가 그대로가 아니라 실제 회수 가능성을 따져 평가합니다. 선순위 근저당이 보증금을 넘어서고 배당 여지가 없다면 평가액은 크게 낮아질 수 있습니다. 등기부, 경매 진행 서류, 배당 예상 자료를 함께 제출해 회수 가능성이 낮다는 점을 소명하는 것이 실무의 핵심입니다.
보증금이 일반적으로 재산에 어떻게 반영되는지 기본 개념은 전세보증금과 개인회생 글에서 다뤘습니다. 이 페이지는 사기 피해로 회수가 불투명한 경우에 초점을 둡니다.
경기북부에서 자주 나오는 형태
고양 일산과 파주 운정, 남양주 다산·별내처럼 신축 공급이 이어진 지역에서는 신축 빌라와 도시형생활주택, 오피스텔 전세 비중이 높습니다. 시세 확인이 어려운 신축일수록 보증금이 매매가에 근접하게 설정되기 쉽고, 그만큼 후순위 위험이 커집니다. 의정부·양주·동두천처럼 구도심 다세대가 많은 지역은 다가구 한 채에 여러 임차인이 얽혀 배당 순위 다툼이 생기는 사례가 나옵니다.
준비 순서
등기부등본과 임대차계약서, 전세대출 잔액증명, 경매·피해 관련 서류를 시간순으로 정리 → 자가진단으로 신청 가능성 확인 → 서류 준비 → 상담 순으로 진행합니다. 추심 연락이 이미 시작됐다면 금지명령으로 먼저 멈출 수 있습니다.
피해 사실을 어떻게 정리해 두나
전세사기는 서류가 많고 시간 순서가 얽혀 있어, 정리 방식에 따라 준비 기간이 크게 달라집니다. 한 장짜리 시간표를 먼저 만드시면 이후 모든 절차에서 그대로 쓰입니다.
| 시점 | 확보할 서류 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 계약 체결 | 임대차계약서, 등기부(당시) | 선순위 확인 여부 |
| 전세대출 실행 | 대출약정서, 실행 내역 | 보증 여부 |
| 문제 인지 | 임대인 연락 기록 | 잠적 시점 |
| 법적 대응 | 임차권등기, 고소장, 경매 사건 | 진행 단계 |
| 현재 | 대출 잔액, 연체 여부 | 월 상환 부담 |
표의 왼쪽 순서대로 자료를 묶어 두면, 회생 신청에서도 피해 구제 절차에서도 같은 묶음을 그대로 제출할 수 있습니다. 특히 선순위 채권 현황은 보증금 회수 가능성 판단의 핵심이라 등기부를 시점별로 떼어 두시는 편이 좋습니다.
이사를 갈 수 있나
가장 현실적인 질문입니다. 임차권등기를 마치면 이사해도 순위가 유지되므로 거처를 옮기는 선택이 가능해집니다. 다만 새 보증금을 또 대출로 마련하면 채무가 두 배가 된 상태로 시작하게 됩니다.
그래서 이사 여부는 주거 문제만이 아니라 채무 계획과 함께 판단해야 합니다. 현재 소득으로 두 건의 대출을 감당할 수 있는지 먼저 계산해 보시고, 감당이 어렵다면 이사 전에 채무 정리 방향을 정하는 편이 낫습니다. 숫자는 변제금 계산기에서 확인하실 수 있습니다.
근거: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제579조(개인회생재단), 제611조(변제계획의 내용)
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